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Le guide du logement
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Le contrat de location


  Le contrat doit il être écrit ?

Le contrat de location, c'est-à-dire le bail, doit être établi par écrit. Toutefois, un bail verbal n'est pas nul, sachant que l'une des parties peut toujours exiger l'établissement d'un contrat écrit.

Si vous êtes titulaire d'un bail uniquement verbal, le propriétaire ne peut vous réclamer d'augmentation de loyer annuelle, ni mettre en jeu une des clauses résolutoires autorisées par la loi. Il ne peut non plus exiger le versement d'un dépôt de garantie : mais il pourra le faire si vous demandez la rédaction d'un contrat écrit (ce qui est de toute façon préférable).

Si le bail est établi par un professionnel de l'immobilier (agent immobilier ou administrateur de biens), les frais sont partagés par moitié entre propriétaire et locataire ; il en est de même si c'est un notaire qui se charge de la rédaction.


  Quel est le contenu du bail ?

Le bail doit bien évidemment préciser l'adresse du logement qui vous est loué, le décrire (nombre de pièces, accessoires du type garage ou cave, ...), indiquer le nom et l'adresse de votre propriétaire, vos coordonnées précises. Il doit également mentionner le montant du loyer et ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, ... payable d'avance ou non, ...), la durée de la location, la destination du local (habitation ou mixte d'habitation et professionnel). Hormis ces clauses obligatoires, le bail peut comporter certaines clauses facultatives, comme celles prévoyant un dépôt de garantie, l'augmentation annuelle du loyer (dans certaines limites), ou la résiliation automatique du bail pour défaut de paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou pour défaut d'assurance. A l'inverse, certaines clauses sont interdites dans les contrats de location : même si elles y figurent, elles n'ont aucune portée et vous ne commettrez aucune faute en ne les respectant pas. Ces clauses interdites sont fixées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989.

Un exemplaire du bail doit êre remis à chacune des parties ; si une personne s'est portée caution du locataire, il faut également lui remettre un exemplaire du contrat.


  Quelle est la durée du bail ?

Tout dépend de la qualité de votre propriétaire :

  • si votre propriétaire est une personne physique, une SCI familiale ou une indivision, le bail a une durée minimale de 3 ans ;


  • si c'est une personne morale (banque, établissement de crédit, mutuelle, assurance, ...), la durée minimale est portée à 6 ans.


Si le propriétaire est une personne physique, il peut toutefois vous proposer un bail inférieur à 3 ans, à condition de justifier d'une raison d'ordre familial ou professionnel qui le conduira à reprendre le logement au terme de ce bail réduit. Par exemple, un propriétaire qui doit prendre sa retraite dans un délai de 15 mois peut conclure un bail de 15 mois pour le logement qui deviendra sa résidence principale au moment de sa retraite. Pour être valable, ce bail à durée réduite doit mentionner la raison qui le motive. Deux mois avant son terme, le propriétaire doit vous confirmer (par lettre recommandée avec AR ou par huissier) la réalisation de l'événement qui a justifié le bail réduit ou proposer un report du terme à une date précisée. Si ces formalités ne sont pas respectées, le bail sera réputé avoir été conclu dès l'origine pour une durée de 3 ans.


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