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Le guide du logement
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Quelques règles de base ...


  Quelle est la loi applicable ?

Si vous êtes à la recherche d'une location, la loi qui sera applicable à votre contrat différera selon que vous recherchez une résidence principale (maison ou appartement) ou une résidence secondaire ou meublée.

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans le cadre de l'amortissement "Besson", le logement que vous allez louer devra être occupé par le locataire à titre de résidence principale ; la location sera donc soumise à la loi du 6 juillet 1989, celle qui est expliquée en détail dans ce "Guide du locataire".

Vous cherchez une résidence principale

C'est en principe la loi du 6 juillet 1989 qui s'applique à votre contrat, sauf cas particuliers : les logements HLM relèvent d'une législation particulière (notamment le Code de la construction et de l'habitation) pour la fixation du loyer, les modalités d'attribution, les congés, ...; certains logements, de moins en moins nombreux, relèvent de la loi de 48 (et de toute façon il n'y en a plus sur le marché) ; enfin, les locations meublées, même si elles sont utilisées à titre de résidence principale, ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 mais des dispositions du Code civil ou de celles inscrites dans le bail.

La loi du 6 juillet 1989 est une loi d'ordre public, c'est-à-dire que les règles qu'elle pose sont impératives : toute disposition du bail qui irait à son encontre serait nulle et donc inapplicable. Par exemple, cette loi prévoit que le dépôt de garantie demandé par le bailleur ne peut excéder deux mois de loyer hors charges ; si le propriétaire vous en demande 3, vous pouvez, sans commettre de faute, ne lui en verser que deux... et si vous lui en avez versé 3, vous pouvez lui demander la restitution du mois versé en trop !

Les informations qui vous sont données dans ce Guide du locataire s'appliquent aux logements soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Vous cherchez une résidence secondaire ou un logement meublé

Les locations de résidence secondaire, les locations meublées (principale ou secondaire), les locations saisonnières, celles portant sur un garage loué indépendamment d'un logement, etc. relèvent du Code civil, sachant que les dispositions de ce dernier ne sont pas d'ordre public, et peuvent être librement adaptées dans le bail qui vous est proposé. En d'autres termes, qu'il s'agisse du montant du loyer, de la durée du bail, des possibilités pour le propriétaire de vous donner congé, etc., les règles qui seront applicables seront soit celles prévues par le bail (que l'on peut négocier avec le propriétaire), soit, à défaut de bail, celles prévues parle Code civil. Afin de limiter au maximum les risques de conflits avec le propriétaire, mieux vaut négocier avec lui un bail écrit, le plus précis et complet possible.

Des dispositions protectrices du locataire s'appliquent si le meublé constitue sa résidence principale et si le propriétaire loue, au total, plus de 4 meublés (le bail ne peut notamment être conclu pour moins d'un an).


  Quels sont les frais liés à la location ?

Trouver une location et emménager dans un nouveau logement donne lieu à des frais non négligeables, dont certains doivent toutefois être partagés avec le propriétaire.

La commission de l'agence

Si vous avez trouvé votre location par l'intermédiaire d'un professionnel de l'immobilier (agent immobiler ou administrateur de biens notamment), celui-ci a droit à une commission, dès lors qu'il vous a mis en contact avec le propriétaire du logement et que vous avez signé le bail. Cette commission est fixée librement par le professionnel, mais son mode de calcul doit être affiché dans ses bureaux. Elle doit en outre être partagée par moitié entre vous et le propriétaire-bailleur. Si le professionnel se charge en plus de rédiger le contrat de location, les frais seront également partagés avec le propriétaire, par moitié.

L'état des lieux

Lors de l'entrée dans le nouveau logement, il faut faire un état des lieux qui constitue une sorte de photographie de l'état du logement au moment ou la location débute.

Cet état des lieux peut être établi selon différentes procédures :

  • s'il est établi directement entre le propriétaire et son locataire, il n'occasionne aucun frais particulier (si l'une des 2 parties préfére se faire assister ou représenter, c'est à elle seule de prendre en charge les frais occasionnés par cette intervention) ;


  • si le locataire et le propriétaire ne peuvent se mettre d'accord pour établir un état des lieux, ou si l'une des deux parties refuse d'en établir un, il peut être fait appel à un huissier qui établira lui-même l'état des lieux, après avoir convoqué le locataire et le propriétaire. Les frais d'établissement de l'état des lieux par l'huissier sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire : ils sont fixés selon un barème national, et s'élévent en principe à environ 800 F.


Le déménagement

Il donne évidemment lieu à des frais, qui peuvent être différents selon que l'on fait appel ou non à une société spécialisée. Dans tous les cas, il faut savoir qu'il existe une aide spécifique des caisses d'allocations familiales (la prime de déménagement) destinée à prendre en charge une partie de ce coût.

Les autres frais

Dans le cadre des locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire peut exiger le versement d'un dépôt de garantie représentant au maximum deux mois de loyer hors charges. Il est d'usage en plus qu'il demande au locataire le versement du premier mois de loyer, ce qui au total représente l'équivalent de 3 mois de loyer. Sachez qu'il existe des aides spécifiques (fonds de solidarité logement, FSL, et 1 % logement) qui prennent en charge une partie du dépôt de garantie : on peut se renseigner soit auprès de sa caisse d'allocations familiales pour le FSL, soit auprès de l'APEC (voir Sites Utiles) pour l'intervention du 1 % logement.

Il existe en outre des aides destinées à prendre en charge une partie du montant du loyer (les aides au logement) et d'autres destinées à financer des travaux d'amélioration de l'habitat.


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