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Le guide du logement
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Les prêts d'épargne logement


  Comment fonctionne l'épargne-logement ?

L'épargne logement est un dispositif qui permet aux particuliers, au terme d'une phase préalable d'épargne, de bénéficier d'un crédit immobilier à un taux particulièrement attractif. Dans une opération d'épargne logement, il y a donc deux phases distinctes :

  • une phase épargne, qui permet au futur emprunteur de se constituer un apport personnel, mais surtout des droits à prêt, grâce aux intérêts générés par les sommes épargnées ;


  • une phase crédit, durant laquelle l'emprunteur rembourse le prêt qu'il a obtenu.


Deux formules sont proposées :

  • le compte d'épargne logement (CEL) qui permet d'emprunter au terme d'une phase préalable d'épargne de 18 mois seulement ;


  • le plan d'épargne logement (PEL) qui nécessite une phase préalable d'épargne de 4 ans. A la différence d'un simple compte, le PEL est un véritable contrat entre vous et l'établissement bancaire qui le gère : cela explique notamment que le taux de rémunération de l'épargne déposée ainsi que le taux du crédit qu'il sera possible d'obtenir sont définitvement fixés au moment de l'ouverture du plan, sans pouvoir varier par la suite (sur les taux applicables en fonction de la date d'ouverture du plan, reportez-vous à notre tableau récapitulatif).


Le compte est plus souple d'utilisation que le plan (on peut en retirer de l'argent, alors que tout retrait sur le PEL entraîne sa cloture), le taux d'intérêt du prêt très faible (3,5 % à l'heure actuelle), mais le montant maximum de prêt qu'il est possible d'obtenir à partir d'un CEL est plus adapté à des travaux qu'à un achat : 150 000 F contre 600 000 F pour un PEL.

Outre le fait de pouvoir obtenir un prêt à des conditions intéressantes, l'épargne logement, placée dans le cadre d'un PEL, constitue également l'un des meilleurs placements financiers actuels même si vous n'avez pas de projet immobilier en vue : la sécurité de l'épargne est absolue, le taux d'intérêt rémunérant cette épargne est loin d'être négligeable (4,5 % pour les PEL ouverts depuis le 01/07/2000, parfois bien plus pour les PEL ouverts avant cette date), les intérêts sont exonérés d'impôt sur le revenu (même s'ils sont "ponctionnés" de 10 % au titre de la CSG, de la CRDS et du prélèvement social). Seul bémol à tous ces avantages, l'argent placé sur un PEL sera indisponible pour une durée de 4 ans, sauf à rompre le plan en cours de route, sachant que dans ce cas, le taux d'intérêt rémunérant l'épargne sera fortement réduit et les possibilités d'obtenir un prêt limitées.


  Qui peut ouvrir un PEL ou un CEL ?

Chacun des membres d'une famille peut être titulaire d'un PEL et d'un CEL ; les parents peuvent ouvrir un plan ou un compte au nom de leur(s) enfant(s) mineur(s). L'intérêt est, par le jeu de la cession de droits à prêt, de pouvoir disposer au terme du plan ou du compte un montant de prêt supérieur.

Une même personne peut posséder à la fois un PEL et un CEL ; mais il lui est interdit de posséder plusieurs PEL ou plusieurs CEL en même temps.


  Comment se déroule la phase "Epargne" ?

Avant de pouvoir demander un prêt d'épargne logement à votre banque, vous devrez avoir épargné pendant un certain nombre d'années :

  • 1,5 années (18 mois) s'il s'agit d'un CEL ;


  • 4 années (46 mois) s'il s'agit d'un PEL (n'oubliez pas que tout retrait avant 4 ans entraîne la cloture immédiate du plan). Au terme de ces 4 ans, si vous n'avez pas de projet immobilier, vous pourrez soit fermer votre plan et récupérer le capital et les intérêts, soit proroger votre PEL, par période de 1 an, le PEL pouvant au maximum durer 10 ans.


Durant cette période, votre épargne sera rémunérée au taux de :

  • 2 % s'il s'agit d'un CEL ;


  • 4,5 % s'il s'agit d'un PEL ouvert depuis le 1er juillet 2000. Ce taux s'appliquera pendant toute la durée du plan. Pour ceux ouverts avant cette date, le taux d'intérêt était différent, par exemple : 3,60 % pour les PEL souscrits entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 ; 4 % pour ceux ouverts entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 ; 4,25 % pour ceux ouverts entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1998 (voir notre tableau récapitulatif).


Les intérêts acquis sur un PEL ou un CEL sont capitalisables : au 31 janvier de chaque année, ils viennent s'ajouter au capital déjà épargné, et deviennent eux-mêmes producteurs d'intérêt.

La rémunération de l'épargne déposée sur un PEL comprend pour partie les intérêts à la charge de l'établissement de crédit, et pour partie une prime à la charge de l'Etat. Cette prime est d'un montant maximum de 10 000 F ; lorsque ce montant est atteint, le taux de rémunération de l'épargne passe de 4,5 % à 3,27 % (pour les PEL ouverts depuis le 01/07/2000). Un dispositif analogue est prévu pour les CEL, avec toutefois une différence de taille : dans le cadre d'un PEL, la prime est versée dans tous les cas, y compris si le titulaire du plan ne demande pas de prêt d'épargne-logement ; dans le cadre d'un CEL, elle n'est versée que si le titulaire demande un prêt.

S'agissant des versements à effectuer, la règle est la suivante :

  • l'ouverture d'un CEL se fait avec un dépôt minimum de 2 000 F (3000 € au 01/01/02). Une fois ouvert, vous pourrez effectuer des versements ou des retraits, à votre convenance. Seules contraintes, les versements devront être d'un minimum de 500 F et les retraits de 150 F minimum (il devra toujours rester au minimum 2000 F soit 300 € au 01/01/02 sur le CEL). Le montant maximum de l'épargne est fixé à 100 000 F (15 300 € au 01/01/02) ;


  • l'ouverture d'un PEL nécessite un dépôt initial de 1 500 F (225 € au 01/01/02). Ensuite, vous devrez effectuer des versements réguliers, pour un montant minimum annuel de 3 600 F (540 € au 01/01/02). A vous de choisir la périodicité de ces versements (mensuels, trimestriels, semestriesls), et leur montant. En cours de plan, vous pourrez toujours modifier ces deux paramètres (périodicité et montant), en respectant toujours le minimum de 3 600 F annuels, ou effectuer des versements exceptionnels. Sachez enfin que sur un PEL, le montant maximum des dépôts est fixé à 400 000 F (61 200 € au 01/01/02).


N'oubliez pas que le prêt d'épargne logement que vous pourrez demander au terme de la phase "épargne" sera fonction des intérêts générés par les sommes placées. Si vous le pouvez, vous avez donc tout intérêt à déposer un maximum de capital sur votre PEL ou votre CEL (un versement initial élevé est recommandé), sachant qu'il existe des méthodes pour optimiser leur gestion et faire en sorte qu'ils procurent un maximum de droits à prêt. Sur ce point, votre banquier doit être à même de définir avec vous, en fonction de votre capacité d'épargne et de votre projet, les moyens d'optimiser vos versements.


  Pour quelles opérations ?

Vous pourrez utiliser un prêt d'épargne-logement (issu d'un PEL ou d'un CEL) pour l'une ou l'autre des opérations suivantes :

  • construction ou acquisition d'un logement neuf. Ce logement devra alors constituer :
    • votre résidence principale (ou celle de votre conjoint, de vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint),


    • la résidence principale du locataire, si vous destinez ce logement à la location. Dans ce cas, vous devrez respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989. L'ensemble de ces règles est présenté en détail dans notre Guide du locataire


    • votre résidence secondaire.




  • acquisition d'un logement ancien. Ce logement devra constituer :
    • votre résidence principale (ou celle de votre conjoint, de vos ascendants, descendants ou ceux de votre conjoint),


    • la résidence principale du locataire, si vous destinez ce logement à la location. Dans ce cas, vous devrez respecter les règles fixées par la loi du 6 juillet 1989. L'ensemble de ces règles est présenté en détail dans notre Guide du locataire




  • réalisation de travaux (agrandissement ou division d'un logement existant), amélioration du confort (équipement, assainissement...), dans votre résidence principale ou secondaire, ou dans la résidence principale du locataire si le logement est loué.


Vous l'aurez constaté, et c'est une des bizarreries de la législation actuelle, s'il est possible de financer l'acquisition d'une résidence secondaire avec un prêt d'épargne logement, encore faut-il qu'il s'agisse d'une résidence neuve et non d'une résidence déjà existante.


  Quelles sont les caractéristiques du prêt ?

Les prêts d'épargne-logement, qu'ils soient issus de PEL ou de CEL sont attribués pour une durée de 2 à 15 ans. Leur montant maximum est fixé à :

  • 600 000 F (92 000 € au 01/01/02) pour un PEL,


  • 150 000 F pour un CEL (23 000 € au 01/01/02).


Le montant de prêt que vous obtiendrez sera fonction des intérêts acquis au cours de la phase épargne (les droits à prêt), ainsi que de la durée de remboursement que vous choisirez. En effet, pour un même montant de droit à prêt, le montant du prêt que vous pourrez obtenir sera d'autant plus élevé que vous choisirez une durée de remboursement courte. Mais attention : plus la durée de remboursement sera courte, plus les mensualités de remboursement seront alors élevées.

Petite illustration...
• Pour 10 000 F de droits à prêt obtenus sur un PEL ouvert depuis le 1er juillet 2000, vous pourrez obtenir au terme de 4 ans d'épargne :
- un prêt de 600 000 F, sur une durée de remboursement de 24 mois et des mensualités de 26 285,23 F ;
- ou un prêt de 163 058 F, sur une durée de 108 mois et des mensualités de 1 866,99 F ;
- ou encore un prêt de 95 290,78 F, sur une durée de remboursement de 15 ans et des mensualités de 746,62 F.
• Si vous avez ouvert votre PEL entre le 23 janvier 1997 et le 8 juin 1998, vous pourrez obtenir, toujours pour 10 000 F de droits à prêt :
- un prêt de 600 000 F, sur une durée de remboursement de 24 mois et des mensualités de 26 241,76 F ;
- ou un prêt de 172 270,31 F, sur une durée de 108 mois et des mensualités de 1 959,08 F ;
- ou encore un prêt de 100 818,37 F, sur une durée de remboursement de 15 ans et des mensualités de 781,49 F.
Conclusion... Seul votre banquier pourra vous indiquer précisément vos possiblités d'emprunt, en fonction de la date d'ouverture de votre PEL et du montant des droits à prêt que vous aurez acquis.


  Comment céder ses droits à prêt ?

Pour augmenter le montant de votre prêt d'épargne-logement, vous pouvez bénéficier des droits à prêt transmis par un membre de votre famille ou de celle de votre conjoint. Ces droits à prêt peuvent être issus d'un CEL ou d'un PEL, mais leur transmission est soumise à des règles assez strictes :

  • pour en bénéficier, vous devez vous-même être titulaire d'un PEL ou d'un CEL, et ce depuis une certaine durée (voir tableau ci-dessous) ;


  • la cession ne peut provenir que d'un membre de votre famille ou de celle de votre conjoint, et plus précisément :
    • de votre conjoint, de vos ascendants, de vos descendants, de vos frères et soeurs, de vos oncles, tantes, neveux et nièces,


    • des conjoints de vos frères, soeurs, ascendants ou descendants,


    • des ascendants, descendants, frères, soeurs, oncles, tantes, neveux ou nièces de votre conjoint


    • des conjoints des frères, soeurs, ascendants ou descendants de votre propre conjoint.




  • si vous êtes seulement titulaire d'un CEL, vous ne pourrez pas recevoir de droits à prêt issus d'un PEL.




Possibilités de cession de droits à prêts
issus d'un CEL ou d'un PEL

Produit souscrit par le cédant
(celui qui cède ses droits)
Produit détenu par le bénéficiaire
de la cession
CEL
12 mois minimum
CEL
18 mois minimum
PEL
3 ans minimum
Aucun (ni PEL, ni CEL) non non non
CEL depuis au moins 12 mois non oui non
CEL depuis au moins 18 mois oui oui non
PEL depuis au moins 3 ans oui oui oui

Contrairement à une idée reçue, la personne qui cède ses droits à prêt ne cède que ces droits. Elle n'aura donc pas la possibilité d'emprunter pour elle-même, mais récupérera le capital qu'elle a épargné, les intérêts produits par ce capital et la prime d'épargne. Bien que cela soit plus rare en pratique, une cession de l'ensemble du PEL (droit à prêt + capital épargné + intérêts) est possible, mais, étant assimilée à une donation, elle nécessitera un acte notarié.


  PEL : tableau récapitulatif

Date d'ouverture du plan à compter du 1/07/00 du 26/07/99 au 30/06/00 du 9/06/98 au 25/07/99 du 23/01/97 au 8/06/98 du 7/02/94 au 22/01/97 du 16/05/86 au 6/02/94
Durée minimale 4 ans 4 ans 4 ans 4 ans 4 ans 4 ans
Dépôt initial 1 500 F (225 € au 01/01/02) 1 500 F 1 500 F 1 500 F 1 500 F 1 500 F
Dépôt maximal 400 000 F
(61 200 € au 01/01/02)
400 000 F 400 000 F 400 000 F 400 000 F 300 000 F (1)
Dépôt annuel minimal 3 600 F (540 € au 01/01/02) 3 600 F 3 600 F 3 600 F 3 600 F 3 600 F
Rémunération 4,50% 3,60% 4% 4,25% 5,25% 6%
Prime maximale 10 000 F (1 525 € au 01/01/02) 10 000 F 10 000 F 10 000 F 10 000 F 10 000 F
Prêt maximal 600 000 F (92 000 € au 01/01/02) 600 000 F 600 000 F 600 000 F 600 000 F 400 000 F (2)
Taux du prêt 4,97 % 4,31% 4,60% 4,80% 5,54% 6,32%

(1) 400 000 F si le PEL a été prorogé au-delà du 1er avril 1992
(2) 600 000 F si le prêt a été demandé après le 1er avril 1992.


  Où faut-il s'adresser ?

Un PEL ou un CEL peut être ouvert auprès des établissements bancaires traditionnels, mais aussi auprès de la Poste ou des Caisses d'épargne.


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