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Des majorités à géométrie variable


  La majorité simple

C'est celle qui sert à prendre les décisions courantes, qu'il s'agisse du fonctionnement de la copropriété (fixation des honoraires du syndic, approbation des comptes, autorisation donnée au syndic d'agir en justice, conclusion des contrats d'assurance de l'immeuble, ...), ou des travaux portant sur les parties communes ou visant à maintenir l'immeuble en bon état. Plus généralement, cette majorité s'applique dès lors que la loi ne prévoit pas une autre majorité.

Pour que la majorité simple soit acquise, on tient compte des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés à l'AG (les voix des abstentionnistes ne sont pas comptées) : la décision sera donc adoptée si, lors du vote, le nombre de voix "pour" est supérieur au nombre de voix "contre".

Les règles de majorité figurent dans des articles de la loi du 10 juillet 1965 qui réglementent le fonctionnement de la copropriété. C'est ainsi que souvent, on associe chaque majorité à son article : la majorité simple est celle de l'article 24, la majorité absolue, celle de l'article 25, la "double majorité" celle de l'article 26, l'unanimité celle des articles 26 et 35.


  La majorité absolue

Elle se calcule sur la totalité des voix des copropriétaires, présents, absents ou représentés. Par exemple, dans une copropriété qui comporte 20 000 tantièmes, les décisions relevant de la majorité absolue ne pourront être adoptées en AG que si elles recueillent des voix représentant 10 001 tantièmes. Relèvent notamment de cette majorité : l'élection et la révocation des membres du Conseil syndical ; la désignation et la révocation du syndic ; la fixation d'un montant de travaux au-delà duquel une mise en concurrence sera obligatoire ; l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble ; l'installation ou l'adaptation d'antennes collectives ; la décision de ne pas ouvrir de compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat ; l'installation de compteurs d'eau froide individuels, etc.

Lorsque l'assemblée générale n'arrive pas à réunir la majorité absolue, mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires (par exemple au moins 10 000 tantièmes dans une copropriété en comportant 30 000), la même assemblée peut décider, sur les mêmes questions, à la majorité simple en procédant immédiatement à un second vote. Si le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix, une nouvelle assemblée générale peut décider à la majorité simple, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois.


  La double majorité

C'est la majorité requise pour adopter les décisions les plus importantes, hormis celles qui présentent un caractère exceptionnel et qui requièrent l'unanimité. Relèvent notamment de cette double majorité : la décision de ne pas instituer de conseil syndical ; la suppresion du concierge, à condition que l'assemblée mette en place des services de substitution (par exemple : entreprise de nettoyage, installation de boîtes aux lettres et d'un dispositif de sécurité, type digicode) ; les actes d'acquisition ou de disposition (vente par exemple) des parties communes si elles ne sont pas indispensables à la conservation de l'immeuble (par exemple la décision de vendre des combles ou des paliers à un copropriétaire, ou encore l'autorisation donnée à un copropriétaire d'utiliser à titre exclusif une portion de couloir) ; les travaux sur les parties communes visant à améliorer la sécurité des biens et des personnes au moyen de dispositifs de fermeture de l'immeuble (l'AG décide alors à la même majorité des périodes de fermeture totale de l'immeuble compatibles avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement) ; les modifications ou l'établissement du règlement de copropriété (à condition que cela ne concerne ni les parties privatives de chaque copropriétaire, ni la répartition des charges) ; certains travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l'immeuble (installation ou modernisation d'un ascenseur, installation d'un chauffage central, d'un vide-ordures, mise en place d'interphones, etc.).

Pour être réunie, il faut que la décision mise au vote recueille le suffrage de la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix. Ainsi, par exemple, si dans une copropriété il y 30 copropriétaires avec un total de 30 000 tantièmes, les décisions qui relèvent de la double majorité devront recueillir, lors de l'AG, le vote d'au moins 16 [(30/2)+1] copropriétaires, représentant au moins 20 000 tantièmes (soit les 2/3 de 30 000).

Comme la double majorité peut être difficile à atteindre, en raison de l'absentéisme des copropriétaires aux AG, les travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration de l'immeuble qui n'ont pas recueilli cette double majorité doivent être soumis au vote d'une nouvelle AG convoquée par le syndic, s'ils ont recueilli, lors de la première AG, le vote de la majorité des membres représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés. La nouvelle assemblée générale, pourra alors, à cette même majorité (majorité des membres représentant au moins les 2/3 des voix des copropriétaires présents ou représentés) voter les travaux en cause.
Cette disposition peut paraître complexe, mais elle est importante à connaître, car elle permet très souvent de sortir de situation de blocage.
Pour mieux la comprendre, en voici une illustration concrète.
Une copropriété compte 20 membres représentant au total 1 000 tantièmes (ou millièmes). Des copropriétaires décident de proposer l'installation d'un ascenseur, décision d'amélioration qui relève de la double majorité.
Lors de l'AG, sont présent ou représentés 15 copropriétaires, représentant 700 millièmes. Onze copropriétaires, représentant 500 millièmes se prononcent "pour". La double majorité n'est donc pas acquise (il aurait fallu pour cela que les onze copropriétaires représentent au moins les deux tiers des voix de la copropriété, soit 667 millièmes). Mais comme les copropriétaires qui ont voté "pour" représentent au moins les 2/3 des voix des présents ou représentés (soit 2/3 de 700 millièmes), une deuxième AG doit être convoquée par le syndic, pour remettre au vote cette installation. Et lors de cette deuxième AG, la décision pourra être adoptée si la majorité des copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix présentes ou représentées votent "pour". Si par exemple sont à nouveau présents 15 copropriétaires représentant 700 millièmes, la décision sera adoptée si 11 de ces copropriétaires se prononcent "pour" et qu'ils représentent au moins 467 millièmes (soit les deux tiers des 700 millièmes présents ou représentés).


  L'unanimité

Elle est requise pour les décisions exceptionnelles, telles que par exemple : la modification des conditions d'utilisation par un copropriétaire de ses parties privatives, la surélavation ou la construction de bâtiment comprenant de nouveaux locaux à usage privatif, la modification de la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété, etc.

L'unanimité signifie que tous les copropriétaires doivent voter pour la décision, et pas seulement les copropriétaires présents à l'AG. Donc ce type de décision ne peut être adopté que si tous les copropriétaires sont présents ou représentés à l'AG, et qu'ils votent tous "pour". Autant dire que l'unanimité reste aussi exceptionnelle que les décisions qu'elle concerne !


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