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Le guide du logement
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Des charges pour tous


  Pourquoi des charges ?

Vivre en commun implique de devoir faire face à un certain nombre de dépenses, qu'il s'agisse de l'entretien de l'immeuble, des travaux à y effectuer, de la qualité des équipements à préserver, etc. L'idée est de maintenir en état, voire d'améliorer, l'immeuble, qui est en quelque sorte le "patrimoine commun" des copropriétaires.

Ces charges sont classées, selon leur objet, en deux grandes catégories (générales ou spéciales) qui répondent à des logiques de répartition différentes. Elles ne visent évidemment que les dépenses engagées sur les parties communes de l'immeuble, car chaque copropriétaire assume seul les dépenses relatives aux parties privatives comprises dans son lot, c'est-à-dire principalement son logement. Payer sa part dans les charges de copropriété est l'une des deux principales obligations de tout copropriétaire, l'autre étant de respecter les dispositions du règlement de copropriété.

Les retards ou défauts de paiement des charges ou des provisions sont fréquents et causent un préjudice à toute la copropriété. Pour éviter que ces retards ne mettent en danger son fonctionnement normal, et récupérer les impayés, le syndic, agissant pour le compte de la copropriété, dispose d'un arsenal juridique complet (pénalités, saisie, hypothèque, opposition au prix de vente, …), qu'il peut mettre en oeuvre seul, ou en faisant appel à la justice. Les copropriétaires défaillants peuvent également être condamnés au paiement de dommages-intérêts au profit de la copropriété pour réparer le préjudice qu'elle subit du fait de ces retards de paiement. Sans entrer dans les détails, sachez que la loi SRU du 13 décembre 2000 renforce encore les moyens mis à la disposition du syndic pour récupérer les impayés, par exemple en prévoyant que les frais engagés par le syndic (au nom du syndicat des copropriétaires), pour récupérer des charges impayées sont à la seule charge du copropriétaire "mauvais payeur", ou encore, si le copropriétaire défaillant perçoit des loyers, en autorisant leur saisie jusqu'à extinction de sa dette.

Si vous avez des difficultés à faire face à vos charges de copropriété, le plus simple est d'en parler avec votre syndic, avant que celui-ci n'entame les procédures de relance. Vous pourrez probablement trouver avec lui des modalités de paiement qui vous permettront de passer un cap difficile en évitant des frais, des pénalités et des procédures inutiles.

Les copropriétaires qui louent leur logement peuvent récupérer sur leur locataire une partie des charges de copropriété. Ces charges dites récupérables ou locatives sont fixées par un décret du 26 août 1987.


  Les charges générales

On appelle ainsi les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes.

Sont notamment visés :

  • les assurances de la copropriété, les taxes relatives à l'immeuble,


  • les honoraires du syndic, les frais de tenue des assemblées générales, les frais de procédure,


  • le nettoyage de l'immeuble, l'entretien des jardins ou espaces verts,


  • les dépenses de réparation et d'entretien (ravalement, gros œuvre, …),


  • les frais liés à l'emploi d'un concierge ou d'un gardien,


  • l'éclairage des parties communes.


Comment sont-elles réparties ?

Les charges générales doivent être payées par tous les copropriétaires, en fonction de leur nombre de tantièmes dans la copropriété, celui-ci étant lui-même fonction de la valeur des parties privatives comprises dans leur lot.

C'est cette règle qui explique que les propriétaires d'un grand appartement supportent une part plus importante des charges générales de l'immeuble que les propriétaires d'un simple studio. Ainsi, par exemple, si vous vivez dans une copropriété comportant 1000 tantièmes (ce que dans le langage courant on appelle "millièmes"), et que sont affectés à votre lot 325 de ces tantièmes, vous devrez acquitter 325/1000 des charges générales de la copropriété.

La quote-part des charges figure dans l'état descriptif de division, en principe annexé au règlement de copropriété. Elle figure également en principe dans l'appel des charges que vous adresse régulièrement votre syndic. Rien ne vous empêche évidemment de vérifier que l'un et l'autre concordent !

Tout le monde doit-il les payer ?

Dès lors que vous êtes copropriétaire, vous devez impérativement acquitter votre quote-part de charges générales, dans les délais fixés (ce délai peut être fixé par le règlement de copropriété ou par le syndic ; à défaut de précision, les charges sont payables dès réception de leur appel).

Aucune disposition du règlement de copropriété, ni aucune décision d'assemblée générale, ne peut valablement dispenser un copropriétaire de ce paiement.

C'est ainsi par exemple que si vous êtes simplement propriétaire d'un parking dans l'immeuble, vous devrez payer une part des charges générales de l'immeuble (entretien, ravalement, assurances, …). De même, un copropriétaire qui disposerait de la majorité absolue dans la copropriété ne pourrait valablement faire voter par l'assemblée générale une résolution le dispensant de toute contribution aux charges générales !

Générales et spéciales

Dans les grandes copropriétés comportant plusieurs bâtiments, le règlement de copropriété peut prévoir que les charges générales relatives à un bâtiment seront réglées par les seuls copropriétaires de ce bâtiment. Cela permet d'éviter que des copropriétaires supportent une part de dépenses qui ne les concernent pas. Si, par exemple, la copropriété comporte un bâtiment A sur rue et un bâtiment B sur cour, le jour ou il faudra faire le ravalement du bâtiment A, seuls les copropriétaires de ce bâtiment en assumeront le coût. Inversement, lorsqu'il faudra refaire la toiture du bâtiment B, la charge en sera assumée par les seuls copropriétaires de ce bâtiment.

Lorsque cette situation est prévue par le règlement de copropriété, celui-ci attribue donc à chaque lot de copropriété, une quote-part des charges générales relatives à l'ensemble de la copropriété (par exemple les frais de gardiennage), tous immeubles confondus, et, pour les copropriétaires de chaque immeuble, une quote-part des charges générales spécifiques à cet immeuble. Ainsi, par exemple, un copropriétaire pourra avoir 325/1000e des charges générales communes à l'ensemble de la copropriété et 500/1000e des charges générales spécifiques à son bâtiment.


  Les charges spéciales

Il s'agit des charges liées aux services collectifs et éléments d'équipement communs dont profitent tous les copropriétaires, ou certains d'entre eux seulement, et notamment les charges liées à un ascenseur, un chauffage collectif, une antenne collective, un interphone, un vide ordures, …

Comme les charges générales, elles doivent évidemment être acquittées dans les délais convenus.

Une répartition en fonction de l'utilité

Les charges dites spéciales sont réparties entre les propriétaires des différents lots en fonction de l'utilité qu'elles présentent pour chacun de ces lots.

Ce principe de répartition a une conséquence majeure : un copropriétaire pour lequel l'un de ces éléments ne présente aucune utilité n'a aucune charge à assumer pour cet élément. Par exemple, dans un immeuble qui dispose d'un ascenseur, tous les copropriétaires dont les lots se trouvent en étage devront participer aux coûts occasionnés par cet équipement : entretien, consommation d'énergie, frais de remise en état, de mise aux normes, … Et, toujours en fonction du critère de l'utilité, les copropriétaires des étages élevés devront participer plus que ceux des étages inférieurs (le règlement de copropriété fixe cette répartition). En d'autres termes, dans un immeuble de 7 étages avec ascenseur, le copropriétaire du 7e participera plus que celui du 6e qui lui même participera plus que celui du 5e, et ainsi de suite. A l'inverse, les copropriétaires du rez-de-chaussée n'auront aucune charge à supporter au titre de l'ascenseur, puisqu'il ne représente aucune utilité pour leur lot. Mais là encore, toujours en fonction du critère de l'utilité, si ces copropriétaires du rez-de-chaussée ont une cave ou un garage, et que l'ascenseur dessert les sous-sols, ils devront alors participer aux charges générées par cet équipement.

Autre différence d'avec les charges générales : chacune des charges spéciales possède sa propre règle de répartition. Le règlement de copropriété (ou l'état descriptif de division) précise donc, pour chaque service ou équipement, la quote-part des charges spéciales affectée à chacun des lots pour lequel il présente une utilité. La clé de répartition ne sera donc pas la même pour les frais d'ascenseur, le chauffage collectif, etc.

Si un équipement commun à la même utilité pour tous les lots (par exemple un interphone) qui en sont équipés, les charges liées à cet équipement seront réparties de manière égale entre les lots qui en disposent.

Ne pas confondre utilité et utilisation !

Si ces deux notions peuvent paraître voisines, elles recouvrent des réalités profondément différentes. Or, pour savoir si un copropriétaire doit ou non acquitter telle ou telle charge spéciale, c'est la notion d'utilité qui doit être retenue.

Le plus simple est de prendre un exemple : dans un immeuble avec ascenseur, un copropriétaire dont le lot est situé en étage devra participer aux frais occasionnés par cet ascenseur, au titre des charges spéciales, même si, pour des raisons personnelles, il décide systématiquement de prendre les escaliers plutôt que l'ascenseur. Ce qui compte en effet, c'est l'utilité (elle existe objectivement, que le copropriétaire emprunte ou non l'ascenseur) de cet équipement, et non l'utilisation effective qui en est faite. De même, si ce copropriétaire laisse inoccupé son logement, il ne sera pas dispensé pour autant des charges liées à l'ascenseur.


  La répartition des charges peut-elle être modifiée ?

En principe, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. Si l'on s'en tenait à ce principe, il serait quasi-impossible d'obtenir une telle modification, car il se trouvera toujours un copropriétaire pour s'y opposer ou simplement s'abstenir.

Aussi la loi a-t-elle prévu un certain nombre de situations qui peuvent aboutir à une nouvelle répartition des charges, sans pour autant que tous les copropriétaires soient d'accord. Ainsi par exemple :

  • lorsque l'assemblée générale décide de certains travaux (surélévation de l'immeuble, installation de nouveaux équipements tels qu'un ascenseur, addition de locaux privatifs, …) qui entraîneront une nouvelle répartition des charges, elle peut, à la même majorité que celle requise pour autoriser ces travaux, fixer cette nouvelle répartition des charges ; il en va de même lorsque le syndicat des copropriétaires décide d'acquérir ou de vendre des parties communes de l'immeuble ;


  • lorsqu'un copropriétaire modifie l'usage de la partie privative de son lot (transformation par exemple d'un logement en cabinet médical), et que cette modification a des conséquences sur l'usage des éléments d'équipement commun (par exemple l'ascenseur de l'immeuble), l'assemblée générale peut, à la majorité absolue de l'article 25, fixer la nouvelle répartition des charges qui découle de cette transformation. En d'autres termes, dans cette situation, le copropriétaire concerné supportera des charges d'ascenseur plus importantes que celles qu'il supportait avant la transformation.


Sachez enfin que si vous estimez que la quote-part de charges attaché à votre lot de copropriété excède de plus d'un quart celle qu'elle devrait être, vous pouvez demander au tribunal de grande instance fixer une nouvelle répartition des charges, conforme aux dispositions de la loi. Attention, cette action n'est possible que dans les 5 ans qui suivent la publication du règlement de copropriété ou dans les 2 ans qui suivent la première vente du lot.

Si, dans votre copropriété, vous constatez que certaines charges ne sont pas réparties conformément aux dispositions de la loi, vous pouvez demander au tribunal la nullité de cette répartition. S'il accepte votre demande, le tribunal fixera la nouvelle répartition des charges. Une telle action est possible si, par exemple, les charges relatives à l'ascenseur sont réparties comme les charges générales, c'est-à-dire en fonction des tantièmes, et non pas en fonction de l'utilité.


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