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Le guide du logement
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Quelques notions de base...


  Une démocratie en miniature

La copropriété relève de dispositions légales très précises, qui sont destinées à organiser la vie commune : répartition des frais, entretien de l'immeuble, droits et obligations de chacun, etc. A la lecture de ce "Guide de la copropriété", vous constaterez que celle-ci fonctionne comme une petite démocratie, avec son "peuple souverain" (les copropriétaires groupés en syndicat), son législatif (l'assemblée générale), son exécutif (le syndic), sa constitution ou sa charte fondamentale (le règlement de copropriété), son organe de contrôle (le conseil syndical), et ses dispositifs pour lutter contre les abus de pouvoir ou de position dominante !


  Un document obligatoire, le règlement de copropriété

En principe, le notaire chez qui vous avez signé l'acte de vente, ou le vendeur directement, doit vous avoir remis un exemplaire du règlement de copropriété. Même si vous ne trouvez pas sa lecture passionnante, c'est un document que vous devez conserver précieusement : en cas de litige avec un autre copropriétaire ou avec le syndic, c'est à lui qu'il faudra se référer pour trancher. Sachant évidemment que ce règlement ne peut prévoir des dispositions qui iraient à l'encontre des textes (lois, décrets, ...) qui ont une valeur supérieure.

Ce règlement constitue en effet la véritable charte de votre copropriété, le contrat qui lie tous les copropriétaires entre eux : c'est lui qui fixe les droits et les obligations des copropriétaires, qui définit les parties privatives et les parties communes, qui organise le fonctionnement interne de la copropriété, qui détermine la "destination" de chacun des lots (habitation, commercial, professionnel, ...), etc. C'est également un véritable "réglement intérieur" de l'immeuble, dont le respect s'impose à tous les copropriétaires, et plus généralement à tous les occupants de l'immeuble (par exemple les locataires), si nécessaire en faisant appel à la justice : c'est lui qui prévoira l'interdiction d'étendre du linge aux fenêtres, de garer des voitures dans une cour, d'utiliser l'ascenseur pour un déménagement, etc.

Dans la vie de la copropriété, il peut s'avérer utile de modifier le règlement de copropriété. Une telle modification est possible, dès lors qu'elle concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes : elle doit alors être approuvée par l'assemblée générale, à la majorité des copropriétaires, représentant les deux tiers des voix (ce que l'on appelle la "double majorité"). Mais elle ne peut en aucun cas imposer à un copropriétaire une modification de la destination de ses parties privatives ou de leur utilisation.

Dans une copropriété, chaque lot est identifié (bâtiment, étage, composition, …) dans un document appelé "état descriptif de division", le plus souvent annexé au règlement de copropriété. Cette identification consiste à attribuer à chacun des lots un numéro, et une quote-part dans les parties communes. Cette quote-part s'exprime en tantièmes de copropriété (communément et souvent à tort appelées "millièmes"), auxquels correspondent les tantièmes de voix du copropriétaire lors du vote en assemblées générales, et, en principe, sa quote-part des charges générales.


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