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Frais à prévoir ...
Vous avez dit "Frais de notaire" ? Au premier rang des frais liés à l'acquisition
figurent bien entendu les " frais de notaire ", qui couvrent en
réalité des frais et taxes de nature totalement
différentes. Pour l'essentiel, les notaires se contentent de les
collecter puis de les reverser à leur destinataire final, le plus
souvent l'Etat et les collectivités locales. Ce que recouvrent ces frais Sont compris dans les frais de notaire :
- la rémunération du notaire proprement dite,
qui est fixée selon un barème national en fonction du prix de la
vente (pour vous donner un exemple, pour un appartement ancien vendu
100 000 €, la rémunération du notaire sera d'environ
1 500 € TTC) ;
- les droits et taxes liés à l'acquisition
(droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou TVA selon
que le bien est ancien ou neuf, salaire du conservateur des hypothèques,
droits de timbre, ...) ;
- les frais et débours, c'est-à-dire
l'ensemble des frais engagés pour constituer le dossier (extrait
cadastral, état hypothécaire, ...).
Tous ces frais seront évidemment justifiés par le
notaire ; en pratique, celui-ci vous demandera, le jour de la signature de
l'acte de vente, une provision couvrant en principe la totalité de ces
frais, et un peu plus. Puis, quelques mois après, il vous adressera un
état détaillé de l'ensemble des frais engagés pour
l'acquisition accompagné le plus souvent d'un chèque
représentant la différence entre le montant de la provision et
celui du coût réel de l'opération. Neuf ou ancien, quelle différence ? Même si depuis quelques années, les frais
liés à l'achat dans l'ancien n'ont cessé de diminuer, ils
restent malgré tout supérieurs à ce qu'ils sont dans le
neuf. La différence essentielle ne concerne pas les émoluments du
notaire, les frais et débours, qui sont, sauf exceptions, les
mêmes. Elle tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis
à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière
fixée à 0,615 % contre 4,89 % pour les logements anciens. Au
final, il faudra donc compter un taux global de 3 à 4 % dans le neuf et
de 7 à 9 % dans l'ancien. Pour le calcul des frais de notaire, sont
évidemment considérés comme neufs les logements en cours
de construction (ce que l'on appelle la vente sur plans ou
la vente en l'état futur d'achèvement - la
VEFA), mais aussi les logements achevés depuis moins de 5 ans sous
réserve que, depuis leur achèvement, ils n'aient fait pas
été vendus à une personne autre qu'un marchand de
biens. Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent
être payés le jour de la signature de l'acte authentique ; c'est
aussi ce jour là que vous devrez verser la somme correspondant au prix
d'achat, diminuée des sommes que vous aurez déjà
versées au moment de la signature de l'avant contrat, notamment
l'indemnité d'immobilisation.
Frais liés à l'emprunt Si vous avez recours à l'emprunt pour financer votre
acquisition, vous aurez à faire face à un certain nombre de frais
directement liés à ce crédit : coût des garanties
que la banque exigera, coût des assurances destinées à
vous prémunir en cas de difficultés. Les garanties des banques Puisqu'elle va vous prêter une somme qui peut
être relativement importante, et pour plusieurs années, il est
normal que la banque s'entoure d'un certain nombre de garanties pour le cas ou
vous seriez dans l'impossibilité de rembourser. Si le principe de la
garantie n'est pas négociable, le type de garantie que vous devrez
souscrire peut être négocié avec la banque. Prenez le
temps de vous faire expliquer chacune des formules possibles, et demandez un
comparatif de ce que cela vous coûtera. Ces garanties de la banque
peuvent prendre la forme :
- d'une hypothèque, qui permet à la banque,
en cas de défaillance de l'emprunteur, de saisir le logement, de le
faire vendre, et de se rembourser directement sur le prix de vente. La prise
d'une hypothèque entraîne des frais de différente nature
(taxe de publicité foncière au taux de 0,615 %, émoluments
du notaire, droits de timbre, ...) qui représentent, par exemple,
1 800 € pour un prêt de 75 000 € ou 2 800 € pour un
prêt de 140 000 €. Ces frais sont un peu réduits si vous
empruntez à l'aide d'un prêt PAS, d'un prêt
conventionné, d'un prêt d'épargne logement ou d'un
prêt à taux zéro (selon le cas, les frais de notaire
seront diminués ou la taxe de publicité foncière ne sera
pas due) ;
- d'un privilège de prêteur de deniers. La
logique est sensiblement la même que celle de l'hypothèque. Pour
l'emprunteur, la différence essentielle tient au coût, puisqu'il
n'y a pas de taxe de publicité foncière sur ce type de garantie.
Pour un prêt de 75 000 €, l'économie sera donc d'environ
600 € ; elle sera d'environ 1 100 € pour un prêt de
140 000 € ;
- d'une caution donnée soit par un particulier (cas
très rare en pratique dès que le prêt dépasse un
certain montant), soit par une société spécialisée
(du type "Crédit Logement") ou par une mutuelle. Proposée par la
plupart des grands réseaux bancaires, cette forme de garantie ne cesse
de se développer. Son principe est le suivant : l'emprunteur verse une
cotisation à un fonds mutuel, en échange de quoi la
société de caution mutuelle se porte garante auprès de la
banque du remboursement du prêt, à charge pour elle de se
retourner ensuite contre l'emprunteur. Pour ce dernier, l'avantage est surtout
financier : si le coût est, lors de la mise en place du prêt,
équivalent au coût d'une hypothèque, il
récupérera, une fois le prêt remboursé (à
son terme normal ou par anticipation), une partie de la cotisation qu'il a
versée (60 à 70 % en principe).
Elles sont là pour vous aider à faire face aux
difficultés que vous pourriez rencontrer au cours du remboursement du
prêt. Les assurances de l'emprunteur sont au nombre de deux :
- L'assurance décès-invalidité,
obligatoire si l'emprunteur n'a pas dépassé un certain âge
(60 ans en principe). Elle prend en charge le remboursement du capital restant
dû en cas de décès ou d'invalidité
définitive. Elle peut aussi prendre en charge, pendant un certain nombre
de mois, le remboursement des mensualités en cas d'incapacité
temporaire due à un accident ou à une maladie. Le coût
varie d'une banque à l'autre (compter en moyenne 0,6 à 0,8 € par mois
par tranche de 1 500 € empruntés). En général, la
banque a négocié des contrats de groupe auprès de
compagnies d'assurance, et vous n'aurez donc pas d'autre choix que de souscrire
le contrat qui vous est proposé (ce qui ne doit pas vous empêcher
de le lire avec attention) ;
- L'assurance perte d'emploi, qui reste facultative.
Peuvent y souscrire en principe les seuls salariés sous contrat à
durée indéterminée. Le coût et les conditions de
mise en oeuvre varient d'une compagnie d'assurance à l'autre,
d'où la nécessité de bien lire le contrat qui vous est
proposé avant de le signer. Sachez qu'en principe, l'assurance
n'intervient qu'après l'expiration d'un délai de carence, et
toujours pour une durée limitée. A la différence de
l'assurance décès-invalidité, pour laquelle vous n'avez
pas le choix, rien ne vous interdit de mettre en concurrence le contrat que
vous propose la banque avec les contrats que vous pourrez trouver par
vous-même auprès d'une compagnie ou d'une mutuelle d'assurance.
La recherche du meilleur contrat vaut la peine de perdre quelques heures,
étant donné les coûts de cette assurance qui peuvent
représenter jusqu'à 5 ou 6 % du montant de la mensualité.
Attention, la comparaison doit également porter sur les garanties
offertes : délai de carence, nombre et pourcentage de la
mensualité prise en charge, etc. (n'oubliez pas que sur un contrat, tout
ce qui est écrit petit est important !).
Si un jour vous avez des difficultés pour
faire face à vos remboursements d'emprunt, n'attendez pas pour en parler
à votre banquier. Essayez de trouver avec lui une solution amiable, et
si cela s'avère impossible, n'hésitez pas à vous tourner
vers la commission départementale de surendettement (son adresse figure
sur l'annuaire). Elle tentera de trouver un compromis avec vos débiteurs
et pourra, dans certaines circonstances, leur imposer des mesures (abandon de
créances, rééchelonnement du prêt, ...), en
contrepartie d'engagements de votre part sur la maîtrise de votre
budget.
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