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Frais à prévoir ...


  Vous avez dit "Frais de notaire" ?

Au premier rang des frais liés à l'acquisition figurent bien entendu les " frais de notaire ", qui couvrent en réalité des frais et taxes de nature totalement différentes. Pour l'essentiel, les notaires se contentent de les collecter puis de les reverser à leur destinataire final, le plus souvent l'Etat et les collectivités locales.

Ce que recouvrent ces frais

Sont compris dans les frais de notaire :

  • la rémunération du notaire proprement dite, qui est fixée selon un barème national en fonction du prix de la vente (pour vous donner un exemple, pour un appartement ancien vendu 100 000 €, la rémunération du notaire sera d'environ 1 500 € TTC) ;


  • les droits et taxes liés à l'acquisition (droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière ou TVA selon que le bien est ancien ou neuf, salaire du conservateur des hypothèques, droits de timbre, ...) ;


  • les frais et débours, c'est-à-dire l'ensemble des frais engagés pour constituer le dossier (extrait cadastral, état hypothécaire, ...).


Tous ces frais seront évidemment justifiés par le notaire ; en pratique, celui-ci vous demandera, le jour de la signature de l'acte de vente, une provision couvrant en principe la totalité de ces frais, et un peu plus. Puis, quelques mois après, il vous adressera un état détaillé de l'ensemble des frais engagés pour l'acquisition accompagné le plus souvent d'un chèque représentant la différence entre le montant de la provision et celui du coût réel de l'opération.

Neuf ou ancien, quelle différence ?

Même si depuis quelques années, les frais liés à l'achat dans l'ancien n'ont cessé de diminuer, ils restent malgré tout supérieurs à ce qu'ils sont dans le neuf. La différence essentielle ne concerne pas les émoluments du notaire, les frais et débours, qui sont, sauf exceptions, les mêmes. Elle tient au fait que les logements neufs, qui sont soumis à la TVA, supportent une taxe de publicité foncière fixée à 0,615 % contre 4,89 % pour les logements anciens. Au final, il faudra donc compter un taux global de 3 à 4 % dans le neuf et de 7 à 9 % dans l'ancien.

Pour le calcul des frais de notaire, sont évidemment considérés comme neufs les logements en cours de construction (ce que l'on appelle la vente sur plans ou la vente en l'état futur d'achèvement - la VEFA), mais aussi les logements achevés depuis moins de 5 ans sous réserve que, depuis leur achèvement, ils n'aient fait pas été vendus à une personne autre qu'un marchand de biens.

Sauf cas exceptionnels, les frais de notaire doivent être payés le jour de la signature de l'acte authentique ; c'est aussi ce jour là que vous devrez verser la somme correspondant au prix d'achat, diminuée des sommes que vous aurez déjà versées au moment de la signature de l'avant contrat, notamment l'indemnité d'immobilisation.


  Frais liés à l'emprunt

Si vous avez recours à l'emprunt pour financer votre acquisition, vous aurez à faire face à un certain nombre de frais directement liés à ce crédit : coût des garanties que la banque exigera, coût des assurances destinées à vous prémunir en cas de difficultés.

Les garanties des banques

Puisqu'elle va vous prêter une somme qui peut être relativement importante, et pour plusieurs années, il est normal que la banque s'entoure d'un certain nombre de garanties pour le cas ou vous seriez dans l'impossibilité de rembourser. Si le principe de la garantie n'est pas négociable, le type de garantie que vous devrez souscrire peut être négocié avec la banque. Prenez le temps de vous faire expliquer chacune des formules possibles, et demandez un comparatif de ce que cela vous coûtera. Ces garanties de la banque peuvent prendre la forme :

  • d'une hypothèque, qui permet à la banque, en cas de défaillance de l'emprunteur, de saisir le logement, de le faire vendre, et de se rembourser directement sur le prix de vente. La prise d'une hypothèque entraîne des frais de différente nature (taxe de publicité foncière au taux de 0,615 %, émoluments du notaire, droits de timbre, ...) qui représentent, par exemple, 1 800 € pour un prêt de 75 000 € ou 2 800 € pour un prêt de 140 000 €. Ces frais sont un peu réduits si vous empruntez à l'aide d'un prêt PAS, d'un prêt conventionné, d'un prêt d'épargne logement ou d'un prêt à taux zéro (selon le cas, les frais de notaire seront diminués ou la taxe de publicité foncière ne sera pas due) ;


  • d'un privilège de prêteur de deniers. La logique est sensiblement la même que celle de l'hypothèque. Pour l'emprunteur, la différence essentielle tient au coût, puisqu'il n'y a pas de taxe de publicité foncière sur ce type de garantie. Pour un prêt de 75 000 €, l'économie sera donc d'environ 600 € ; elle sera d'environ 1 100 € pour un prêt de 140 000 € ;


  • d'une caution donnée soit par un particulier (cas très rare en pratique dès que le prêt dépasse un certain montant), soit par une société spécialisée (du type "Crédit Logement") ou par une mutuelle. Proposée par la plupart des grands réseaux bancaires, cette forme de garantie ne cesse de se développer. Son principe est le suivant : l'emprunteur verse une cotisation à un fonds mutuel, en échange de quoi la société de caution mutuelle se porte garante auprès de la banque du remboursement du prêt, à charge pour elle de se retourner ensuite contre l'emprunteur. Pour ce dernier, l'avantage est surtout financier : si le coût est, lors de la mise en place du prêt, équivalent au coût d'une hypothèque, il récupérera, une fois le prêt remboursé (à son terme normal ou par anticipation), une partie de la cotisation qu'il a versée (60 à 70 % en principe).


Les assurances

Elles sont là pour vous aider à faire face aux difficultés que vous pourriez rencontrer au cours du remboursement du prêt. Les assurances de l'emprunteur sont au nombre de deux :

  • L'assurance décès-invalidité, obligatoire si l'emprunteur n'a pas dépassé un certain âge (60 ans en principe). Elle prend en charge le remboursement du capital restant dû en cas de décès ou d'invalidité définitive. Elle peut aussi prendre en charge, pendant un certain nombre de mois, le remboursement des mensualités en cas d'incapacité temporaire due à un accident ou à une maladie. Le coût varie d'une banque à l'autre (compter en moyenne 0,6 à 0,8 € par mois par tranche de 1 500 € empruntés). En général, la banque a négocié des contrats de groupe auprès de compagnies d'assurance, et vous n'aurez donc pas d'autre choix que de souscrire le contrat qui vous est proposé (ce qui ne doit pas vous empêcher de le lire avec attention) ;


  • L'assurance perte d'emploi, qui reste facultative. Peuvent y souscrire en principe les seuls salariés sous contrat à durée indéterminée. Le coût et les conditions de mise en oeuvre varient d'une compagnie d'assurance à l'autre, d'où la nécessité de bien lire le contrat qui vous est proposé avant de le signer. Sachez qu'en principe, l'assurance n'intervient qu'après l'expiration d'un délai de carence, et toujours pour une durée limitée. A la différence de l'assurance décès-invalidité, pour laquelle vous n'avez pas le choix, rien ne vous interdit de mettre en concurrence le contrat que vous propose la banque avec les contrats que vous pourrez trouver par vous-même auprès d'une compagnie ou d'une mutuelle d'assurance. La recherche du meilleur contrat vaut la peine de perdre quelques heures, étant donné les coûts de cette assurance qui peuvent représenter jusqu'à 5 ou 6 % du montant de la mensualité. Attention, la comparaison doit également porter sur les garanties offertes : délai de carence, nombre et pourcentage de la mensualité prise en charge, etc. (n'oubliez pas que sur un contrat, tout ce qui est écrit petit est important !).


Si un jour vous avez des difficultés pour faire face à vos remboursements d'emprunt, n'attendez pas pour en parler à votre banquier. Essayez de trouver avec lui une solution amiable, et si cela s'avère impossible, n'hésitez pas à vous tourner vers la commission départementale de surendettement (son adresse figure sur l'annuaire). Elle tentera de trouver un compromis avec vos débiteurs et pourra, dans certaines circonstances, leur imposer des mesures (abandon de créances, rééchelonnement du prêt, ...), en contrepartie d'engagements de votre part sur la maîtrise de votre budget.


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