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Passer à l'acte !
Vous achetez un logement existant Dès la signature de la promesse ou du compromis de vente,
le notaire va rassembler les pièces nécessaires à la
signature de l'acte authentique et "purger" les différents droits de
préemption. Il s'assurera aussi de la capacité du vendeur et de
l'acquéreur. Pour sa part, ce dernier pourra, s'il en a besoin,
déposer ses demandes de prêt auprès d'une ou plusieurs
banques. Lorsque le dossier sera prêt, ce qui prend en
général deux à trois mois, le notaire convoquera les
parties pour la signature, sachant que chacune d'elles peut se faire assister
par son propre notaire, sans frais supplémentaires ; c'est donc une
sécurité dont il serait dommage de se priver. Le jour de la signature de l'acte authentique :
- vous devrez payer le solde du prix (le prix convenu moins
les sommes déjà versées au moment de la promesse de
vente), sauf cas particulier de vente avec paiement différé du
prix ; vous devrez également payer les frais de
notaire, ou plus exactement une provision sur frais,
- le notaire vous remettra une attestation de
propriété qui pourra vous servir pour justifier de votre
qualité de propriétaire auprès de divers organismes ou
entreprises (postes, télécom, compagnie d'assurances, banques,
...). Ce n'est que quelques mois plus tard que vous recevrez votre titre de
propriété après que le notaire aura accompli certaines
formalités obligatoires.
Vous achetez un logement en cours de construction L'achat d'un logement en cours de construction passe d'abord par
la signature d'un contrat de
réservation, puis par la signature du contrat de vente
authentique, qui doit être reçu par un notaire : le contrat de
vente peut être conclu alors même que la construction n'est pas
encore commencée. Là encore, si la règle veut que l'acte
soit reçu par le notaire du vendeur (donc du promoteur), rien ne vous
interdit (et c'est même recommandé) de vous faire assister par
votre propre notaire. Bien que ce soit rare en pratique, il arrive que
le contrat de vente définitif n'ait pas été
précédé d'un contrat de réservation. Dans cette
situation, c'est au moment de la signature de l'acte authentique, que
l'acquéreur bénéficiera de son droit de rétractation de 7 jours. Le contrat de vente doit obligatoirement comporter un certain
nombre de mentions : il doit notamment préciser les garanties fournies
par le constructeur. Il doit être communiqué à
l'acquéreur au moins un mois avant la date prévue pour la
signature. Et c'est à compter de cette dernière date seulement
que vous devrez verser une partie du prix, au fur et à mesure de
l'avancement de la construction. Un mois pour vérifier ... Si vous avez signé un contrat de réservation,
vous devez recevoir, un mois avant la signature de l'acte authentique, le
projet d'acte de vente ainsi que ses annexes. Ceci afin de vous permettre de
vérifier que la description du logement qui y figure correspond bien
à ce qui était prévu dans le contrat de
réservation. En n'oubliant pas que de trop grandes différences
entre les deux constitue l'un des motifs permettant à l'acquéreur
de renoncer à son achat, tout en récupérant
l'intégralité du dépôt de garantie versé
lors de la signature du contrat de
réservation. Vous devrez également recevoir, avant
la signature du contrat, le règlement de copropriété de
l'immeuble, dont un exemplaire devra être annexé au contrat.
Prenez le temps de lire attentivement ce document, qui constitue en quelque
sorte la "charte fondamentale" de l'immeuble dans lequel vous allez vivre, ou
dans lequel vous allez réaliser un investissement locatif. Afin que vous soyez informé de la manière la plus
complète sur l'achat que vous allez effectuer, alors que la construction
de votre logement ne peut en être encore qu'à ses
prémices, le contrat de vente doit obligatoirement contenir et
préciser :
- la description de votre logement,
- son prix (tentez de négocier un prix ferme,
c'est-à-dire non révisable) et le calendrier des paiements,
- le délai de livraison, sachant qu'il est
préférable de prévoir une date de livraison
exprimée en mois et qu'il est même possible (cela relève
de la négociation) de prévoir des pénalités
à la charge du vendeur en cas de retard dans la livraison ; le vendeur
peut de son côté demander des pénalités en cas de
retard dans le versement des fonds,
- les garanties de remboursement ou d'achèvement.
Elles sont là pour vous préserver des conséquences de
l'arrêt du chantier, en vous assurant que, en cas de défaillance
du constructeur, soit vous serez remboursé des sommes déjà
versées, soit qu'un tiers (banque, organisme de crédit,
établissement financier, ...) prendra le relais pour achever la
construction. Notez que, parfois, la garantie d'achèvement peut
être "intrinsèque", c'est-à-dire résulter non de
l'intervention d'un organisme extérieur mais des conditions même
de l'opération : vente intervenant alors que l'immeuble est
déjà hors d'eau et n'est grevé d'aucune hypothèque
; ou fondations achevées alors que le promoteur dispose du financement
nécessaire (ventes déjà conclues, crédits, fonds
propres) pour couvir 75 % du prix de vente prévisionnel de l'ensemble de
l'immeuble.
Ces garanties étant essentielles, vous ne devez pas
hésiter à demander au promoteur le maximum de détails sur
elles, et à questionner votre notaire avant de signer l'acte de
vente,
- la condition suspensive de prêt, si vous devez
recourir à des emprunts pour financer votre opération.
Doivent en outre être annexés au contrat de vente
un certain nombre de documents : plan coté du logement vendu, indication
des surfaces de chaque pièce et dégagement, notice descriptive
détaillée mentionnant les éléments
d'équipement du logement et de l'immeuble, etc. S'agissant du calendrier des versements, il
est fixé par la loi en fonction de l'état d'avancement des
travaux :
- 35 % du prix total à l'achèvement des
fondations,
- 70 % du prix total à la mise hors d'eau
(c'est-à-dire notamment une fois la toiture posée),
- 95 %
du prix total à l'achèvement des travaux.
Les 5 % restant
doivent être versés le jour de la livraison du logement, sauf si
à ce moment là, vous émettez des réserves : vous
pourrez alors consigner cette somme, jusqu'à la levée de ces
réserves, chez un notaire ou dans une banque.
Notez que ces
montants représentent le maximum de ce qui peut vous être
réclamé et qu'il est de votre intérêt, si vous le
pouvez, de vérifier avant chaque appel de fonds que le chantier avance
bien au rythme prévu.
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