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Le guide du logement
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Avant la vente


  Un avant-contrat qui vous engage

Lorsque vous serez tombé d'accord avec le vendeur sur les conditions de la vente, et notamment sur le prix, vous devrez signer :

  • s'il s'agit d'un logement ancien ou d'un logement neuf déjà achevé, une promesse de vente, afin de bloquer l'opération et de laisser le temps au notaire de réunir l'ensemble des documents indispensables à la préparation de l'acte authentique. Cette promesse de vente peut être signée avec l'intervention d'un notaire, mais ce n'est pas une obligation ;


  • s'il s'agit d'un logement en cours de construction, un avant-contrat particulier, appelé contrat de réservation qui vous permettra de réserver un logement dans l'immeuble en cours de construction.


Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un contrat de réservation, vous devez, avant de signer, prendre le temps de lire toutes ses clauses, de vous faire expliquer celles que vous ne comprenez pas, et de demander tous les renseignements complémentaires dont vous pensez avoir besoin pour votre information. Sachant que, dans tous les cas, vous disposez désormais d'un délai de 7 jours, soit pour vous rétracter, soit pour réfléchir...


  Un délai pour se rétracter ou pour réfléchir

Depuis le 1er juin 2001, si vous achetez un logement neuf ou un logement ancien, vous bénéficierez soit d'un délai de rétractation, soit d'un délai de réflexion, les deux étant d'une durée de 7 jours :

  • le délai de rétractation s'applique lorsque l'acte d'engagement (promesse unilatérale de vente ou compromis de vente) est conclu sous seing privé ; durant ce délai, vous pouvez exercer votre faculté de rétractation, sans aucune conséquence pour vous, puisque toutes les sommes que vous aurez éventuellement déjà versées devront vous être intégralement restituées ;


  • le délai de réflexion s'applique lorsque l'acte d'engagement est conclu sous la forme authentique (c'est-à-dire par acte notarié) ; il est préalable à la signature de l'acte authentique.


Ces délais sont entourés d'un certain formalisme, qui peut paraître lourd, mais qui n'est là que pour vous protéger !

  • Vous achetez un logement en construction. Lorsque vous achetez un tel logement, dans le cadre d'une vente dite en l'état futur d'achèvement (ou VEFA), vous signez, non pas une promesse de vente, mais un contrat de réservation, qui s'accompagne en principe d'un versement (le dépôt de garantie) représentant au maximum 5 % du prix. Une fois signé, ce contrat de réservation doit vous être adressé, par le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception. A compter de sa réception, vous disposez de 7 jours pour revenir éventuellement sur votre décision : c'est ce que l'on appelle délai de rétractation. Si vous décidez de renoncer à acheter, le plus sûr est de le faire également par lettre recommandée avec accusé de réception (n'attendez pas le dernier moment) et vous récupérerez alors l'intégralité de votre dépôt de garantie dans un délai maximum de 3 mois.
    Si vous ne signez pas de contrat de réservation (ce qui est très rare en pratique), l'acte authentique de vente devra vous être adressé par lettre recommandée avec demande d'AR ; vous disposerez alors de 7 jours pour réfléchir et, le cas échéant, renoncer à votre achat, sans aucune conséquence financière pour vous.


  • Vous achetez un logement ancien, ou neuf mais déjà achevé. Vous bénéficiez également d'un délai de rétractation ou de réflexion de 7 jours qui s'applique dans les conditions suivantes :
    • si vous signez un avant-contrat (promesse de vente ou d'achat, ou compromis de vente), sous seing privé, c'est-à-dire sans l'intervention d'un notaire, ce contrat devra, après sa signature, vous être adressé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (par exemple par acte d'huissier). A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre, vous disposerez d'un délai de 7 jours (pas un de plus !) pour vous rétracter, sans aucune conséquence pour vous : si vous décidez de renoncer à l'achat, vous devrez le faire dans ce délai de 7 jours, par lettre recommandée avec demande d'AR.

      si vous signez l'avant-contrat directement avec le vendeur non professionnel, vous n'avez aucune somme à verser avant l'expiration du délai de réflexion. En revanche, si vous signez avec un professionnel mandaté (par exemple un agent immobilier), vous pouvez être tenu de verser une certaine somme (en général 10 % du prix) à titre d'indemnité d'immobilisation, dès la signature de l'avant-contrat : cette somme devra être versée entre les mains du professionnel, et devra vous être restituée intégralement si vous décidez finalement de faire usage de votre droit de rétractation. Cette restitution devra alors intervenir au plus tard 21 jours après votre rétractation.



    • si l'avant contrat est passé en la forme authentique (c'est-à-dire s'il est reçu par un notaire), ou si vous devez signer directement la vente sans faire d'avant-contrat, ce document doit vous être notifié, préalablement à la signature, par lettre recommandée avec demande d'AR ou vous être adressé par tout autre moyen présentant les mêmes garanties (par exemple par huissier). A compter du lendemain de la première présentation de cette lettre recommandée, vous disposez d'un délai de réflexion de 7 jours avant l'expiration duquel aucun acte ne peut être signé. Durant ce délai de réflexion, le versement d'aucune somme ne peut vous être demandé.

      Attention : si l'acte authentique fait suite à un avant-contrat (promesse, compromis, offre d'achat) sous seing privé pour lequel vous avez déjà bénéficié d'un droit de rétractation, vous n'aurez pas droit à nouveau à un droit de réflexion avant la signature de l'acte authentique.






  La promesse unilatérale de vente

Il s'agit d'un document par lequel le vendeur (le promettant) s'engage à réserver un logement déterminé à un acquéreur potentiel (le bénéficiaire de la promesse). Ce dernier ne s'engage pas à acheter ; il s'engage seulement à indiquer, dans un délai fixé par la promesse (le délai d'option) s'il décide ou non d'acheter.

Signer une promesse unilatérale de vente serait donc sans conséquence pour le candidat acquéreur s'il n'était pas d'usage qu'il verse, lors de la signature de cette promesse, ce que l'on appelle une indemnité d'immobilisation qui représente en principe 10 % au maximum du prix de vente. Cette somme doit être versée par chèque libellé à l'ordre du professionnel (notaire ou agent immobilier) mandaté pour effectuer la transaction et en aucun cas au vendeur (n'oubliez pas que ce chèque sera débité assez rapidement, et que vous devez donc disposer des fonds nécessaires sur votre compte). L'indemnité restera la propriété du vendeur, sauf si l'opération ne se fait pas pour une raison légitime, notamment parce qu'une des conditions suspensives ne s'est pas réalisée (par exemple, le bénéficiaire de la promesse n'a pas obtenu les prêts qu'il avait demandé). Attention, le simple fait d'avoir changé d'avis ne constitue pas une raison suffisante pour récupérer son indemnité d'immobilisation, sauf si vous le faites pendant votre délai de rétractation de 7 jours : d'où la nécessité de bien réfléchir avant de signer un quelconque document. Si le bénéficiaire de la promesse lève d'option (il décide d'acheter), la somme versée s'impute sur le prix de vente.

Pour bloquer la vente, il arrive que l'agent immobilier vous demande de signer un document qui s'intitulera offre ou promesse d'achat, ou encore offre de prix : il faut savoir que par ce document, vous vous engagez à acheter le bien qui vous est proposé, et que vous serez lié dès que le propriétaire aura accepté votre proposition. Donc, là encore, pas de signature à la légère, sans avoir pris le temps de réfléchir...
Sachez toutefois que depuis le 1er juin 2001, et afin d'éviter tout abus, est interdite toute offre unilatérale d'achat qui s'accompagne du versement d'une somme quelconque par l'acquéreur. En outre, les promesses ou offres d'achat sont, comme les promesses de vente, soumises au droit de rétractation de l'acquéreur.


  La promesse synallagmatique de vente

Dans ce type d'avant contrat (également appelé compromis de vente), de plus en plus répandu, les deux parties s'engagent définitivement, l'une à acheter, l'autre à vendre. Donc, sauf mise en jeu d'une condition suspensive prévue dans le document (par exemple celle relative au prêt), d'une condition résolutoire ou du droit de rétractation, la vente est conclue. Si une partie changeait d'avis, l'autre pourrait alors la contraindre en justice à respecter son engagement.
La promesse synallagmatique de vente s'accompagne d'un versement effectué par l'acheteur, qui obéit en principe aux mêmes règles que celui versé dans le cadre d'une promesse unilatérale.


  Le contrat de réservation d'un logement neuf

Si votre choix se porte sur un logement en cours de construction (un achat sur plans), l'acquisition se passera en deux phases :

  • dans un premier temps, vous signerez avec le promteur, un contrat de réservation (ou contrat préliminaire), qui pourra s'accompagner, éventuellement, du versement d'un dépôt de garantie ;


  • dans un second temps, à une date fixée dans le contrat de réservation, vous signerez l'acte de vente définitif, en présence et avec le concours obligatoire d'un notaire.


Le contrat de réservation, qui n'est pas obligatoire mais en pratique toujours utilisé, a une double finalité :

  • pemettre à l'acquéreur, moyennant le versement d'un dépôt de garantie, de réserver un des logements qui sera construit, et de disposer d'un document contractuel précisant les caractéristiques principales de ce logement ;


  • permettre au promoteur de "tester" le marché, et de s'assurer ainsi que son programme se vendra dans de bonnes conditions ; l'intérêt pour lui est de renforcer sa crédibilité vis-à-vis de ses partenaires, notamment financiers.


Si vous signez un contrat de réservation, vous bénéficiez, comme pour une promesse de vente, d'un délai de rétractation de 7 jours.

Etant donné son objet spécifique : réserver un logement dans un immeuble qui n'est pas encore construit, le contrat de réservation fait l'objet d'une réglementation très précise. Il doit ainsi notamment comporter :

  • une description détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces principales, énumération des pièces de services, des dépendances et dégagements) ;


  • une note technique sommaire précisant la nature et la qualité des matériaux de construction utilisés, la situation du logement dans l'immeuble, la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d'utilisation ;


  • la date à laquelle la signature de la vente chez le notaire pourra intervenir ;


  • le prix prévisionnel de vente et les modalités éventuelles de sa révision. Pour éviter toute mauvaise surprise, vous pouvez essayer de négocier avec le promoteur la stipulation d'un prix ferme et définitif ;


  • le cas échéant, les prêts que le vendeur s'engage à vous faire obtenir ;


  • les situations qui ouvrent droit à la restitution intégrale du dépôt de garantie.

    En plus de ces mentions obligatoires, vous pouvez négocier pour que le contrat de réservation contienne d'autres clauses : condition suspensive d'obtention des prêts ou condition suspensive relative à la vente d'un précédent logement, indication d'un délai de livraison précis ou des avantages que le vendeur vous a promis (options ou équipements supplémentaires notamment).



En échange de la réservation du logement, vous devrez verser un dépôt de garantie qui représente :

  • 5 % du prix de vente prévisionnel si le contrat définitif de vente doit être signé dans le élai maximum d'un an ;


  • 2 % de ce prix, si le contrat définitif de vente doit être signé dans le élai maximum de deux ans.


Aucun dépôt n'est dû si le délai de signature de l'acte de vente est supérieur à 2 ans.

Lorsqu'un dépôt est versé, il doit être consigné sur un compte spécial et ne peut en aucun cas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de vente proprement dit. Et aucune autre somme d'argent ne doit être versée avant la signature du contrat de vente.

Si vous avez signé un contrat de réservation, et que vous avez versé un dépôt de garantie, vous le perdrez si vous refusez de signer le contrat de vente définitif, sauf si vous faites jouer une des clauses de retrait prévues par la loi :

  • mise en jeu de la rétractation pendant le délai de 7 jours ;


  • le vendeur ne respec te pas la date prévue pour la signature du contrat de vente ;


  • le prix de vente est supérieur d'au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé, ou le prix stipulé ferme et définitif n'est pas respecté ;


  • l'un des équipements promis (par écrit évidemment) n'est pas fourni (tennis, ascenseur, ...) ;


  • le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à celui décrit dans le contrat de réservation (nombre et dispositions des pièces, qualité des matériaux, etc.) ; toutefois, dans ce cas, le dépôt de garantie ne sera rendu à l'acquéreur que si les changements constatés diminuent d'au moins 10 % la valeur du logement. En cas de désaccord, il faudra faire appel à un expert ;


  • les prêts prévus dans le contrat de réservation ne sont pas obtenus ou leur montant est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.


Si vous vous trouvez dans l'un des cas prévus ci-dessus, vous pouvez donc refuser de signer le contrat de vente et demander la restitution intégrale de votre dépôt de garantie ; pour cela, adressez une lettre recommandée au promoteur et au dépositaire des fonds (banque ou notaire en principe) en justifiant votre demande. Le dépôt devra alors vous être restitué dans un délai de 3 mois. Si vous refusez de signer le contrat de vente pour une autre raison, vous perdrez votre dépôt de garantie.


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