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Le guide du logement
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Trouver le logement qui vous convient


  Faire appel à un professionnel de l'immobilier

Passer par un agent immobilier pour trouver le logement de ses rêves présente un triple intérêt :

  • d'une part, l'agent immobilier dispose d'un portefeuille de biens dans lequel vous devriez, en principe, pouvoir trouver le logement qui correspond le mieux à vos attentes. Et si ce n'est pas le cas, le professionnel peut se mettre en relation soit avec les membres de son réseau, soit avec des confrères pour dénicher la " perle rare " que vous lui demandez ;


  • d'autre part, l'agent immobilier est, surtout dans une période de remontée des prix de l'immobilier telle que nous la connaissons aujourd'hui, un bon températeur des prétentions, parfois exorbitantes, des particuliers vendeurs. Ces derniers ont en effet souvent tendance à surévaluer la valeur du logement qu'ils mettent en vente, pour espérer en tirer le maximum possible (ce que l'on peut comprendre ...) ;


  • enfin, l'agent immobilier, ayant tout intérêt à ce que l'opération se réalise le plus vite possible, cherche en principe une solution équilibrée entre les prétentions respectives de chacune des parties.

    Si vous êtes à la recherche d'un logement neuf, vous pouvez tenter votre chance auprès des agents immobiliers, car certains commercialisent ce type de biens. Vous pouvez aussi consulter la presse ou les sites internet spécialisés (123immologementneuf), et bien sûr les promoteurs eux-mêmes : chaque programme neuf possède en effet un bureau de vente, auprès duquel vous pourrez obtenir tous les renseignements nécessaires sur les futurs logements.




  S'adresser à un notaire

Un certain nombre de notaires pratiquent la négociation immobilière, c'est-à-dire qu'ils servent d'intermédiaires entre vendeur et acheteur, au même titre que pourrait le faire un professionnel de l' immobilier (ils doivent, comme ces derniers, détenir un mandat écrit). Pour cette intervention, le notaire perçoit une rémunération distincte de celle qu'il perçoit pour la réalisation de la vente proprement dite. Cette activité, même si elle tend à se développer, reste toutefois accessoire pour les notaires (et ne concerne que les logements anciens), ce qui explique qu'ils disposent, en règle générale, d'un nombre de biens inférieur à ceux disponibles chez les agents immobiliers.


  Passer directement par un particulier

C'est une solution qui n'appelle pas de remarques particulières, si ce n'est, toutefois, que les particuliers ont parfois la fâcheuse tendance à surestimer la valeur de leur bien, et à être très peu ouvert à la négociation. Donc, si vous passez par un particulier, n'oubliez pas de jeter un coup d'œil dans les agences immobilières environnantes, pour vous assurer que le prix qui est proposé correspond bien au juste prix dans ce quartier, pour ce type d'appartement et d'immeuble (profitez-en pour demander à l'agent immobilier s'il n'a pas le type de bien que vous recherchez ...).


  Quelques précautions élémentaires...

Quel que soit le moyen de recherche que vous aurez choisi, n'oubliez pas de prendre quelques précautions élémentaires :

  • renseignez-vous sur le quartier, visitez le logement plusieurs fois, à des heures différentes de la journée, et à des moments différents dans la semaine, afin de vous assurer qu'il présente les mêmes qualités quel que soit le moment de la journée ou de la semaine. Ne vous contentez évidemment pas d'une visite superficielle : vérifiez l'état des fenêtres, de l'installation électrique, de l'installation de gaz s'il y en a une, du chauffage, de la plomberie, etc.
    Profitez-en aussi pour mesurer le logement afin de vous assurer que la surface annoncée correspond bien à la surface réelle. En n'oubliant pas que la désormais fameuse Loi "Carrez" ne s'applique qu'aux appartements faisant partie d'une copropriété. Ce qui signifie que si vous achetez un logement hors copropriété, vous n'aurez en principe aucun recours si la superficie réelle est différente de celle mentionnée dans l'acte de vente ;

    Termites, amiante, plomb, ... certaines obligations de signalement pèsent sur le vendeur d'un logement ancien (ou son mandataire). Nous les avons regroupé pour vous dans un tableau.

    S'il s'agit d'un logement neuf, renseignez-vous sur les labels dont a bénéficié la construction (labels Qualitel, Promotélec, ...) et prenez tout votre temps pour étudier le contrat de réservation qui vous sera remis par le vendeur. S'agissant de la surface habitable du logement, elle doit être précisée dans ce contrat et dans le contrat de vente définitif.



  • si le logement fait partie d'une copropriété, demandez à consulter le règlement de copropriété ainsi que les derniers procès-verbaux d'assemblée générale. Faites vous également communiquer les derniers appels de charges et la liste des travaux votés ou en projet, afin de connaître exactement les frais auxquels vous devrez faire face. N'hésitez pas pour cela à prendre contact avec le syndic, qui en principe, ne fera aucune difficulté pour vous répondre. S'agissant des travaux, la règle est la suivante : ceux qui ont été votés avant la signature de la promesse de vente restent à la charge du vendeur, mais rien n'empêche les parties de prévoir un dispositif différent, qui devra être mentionné dans la promesse et l'acte de vente.
    Si vous achetez un logement en cours de construction, vous pouvez demander au promoteur de vous communiquer une estimation des charges de copropriété à venir, sachant qu'à surface égale, celles-ci sont en général moins élevées dans le neuf que dans l'ancien et que les premiers travaux à financer dans l'immeuble n'interviendront pas, sauf "accident", avant plusieurs années ! Pour votre information, vous devrez de toute façon recevoir, avec le projet de contrat de vente, le règlement de copropriété de l'immeuble ainsi que l'état descriptif de division.

    Depuis le 1er juin 2001, si vous êtes candidat à l'acquisition d'un logement en copropriété, ou bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente, vous pouvez, àvotre demande, prendre connaissance du Carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic (c'est donc à lui que votre demande doit être adressée), ainsi que du Diagnostic technique de l'immeuble (celui-ci n'étant toutefois obligatoire que dans certains immeubles de plus de 15 ans). Sachez que le carnet d'entretien doit mentionner au minimum : l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ; l'identité du syndic en exercice ; les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.



  • renseignez-vous auprès du vendeur sur le montant des nouveaux impôts que vous devrez payer, notamment la taxe foncière sur les propriétés bâties (mais n'oubliez pas que si vous achetez un logement neuf, vous pouvez en être exonéré pendant deux ans) ;


  • enfin, qu'il s'agisse de neuf ou d'ancien, il faut évidemment s'intéresser à l'environnement du logement, à son exposition, à la proximité des transports en commun, des commerces et, si vous avez des enfants, à la présence de crèches, d'écoles ou de lycées.



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