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Les vrais prix de l'immobilier : à quel saint se vouer ?
Par la rédaction d'Universimmo


"Marronnier" à floraisons multiples chaque année, le sujet sur les prix de l'immobilier est un des favoris de la presse magazine et revient régulièrement, avec les statistiques des notaires et les enquêtes des fédérations ou des grands réseaux d'agents immobiliers, meubler les creux de l'information. Que faut-il en penser, et peut-on réellement s'y fier quand il s'agit de fixer le prix d'un bien à vendre ou apprécier le prix demandé par le vendeur d'un bien convoité ?

Si la nécessité de disposer régulièrement d'études sur les prix de vente et de location des biens immobiliers n'est pas discutable, force est de constater que le mode opératoire et les moyens pour obtenir des chiffres fiables et réellement utilisables pour la valorisation des biens sont loin d'être à la portée du grand public, malgré tout ce dont nous abreuvent la presse magazine et de plus en plus de sites Internet ! Car les sources de données, leur traitement et la notion même de prix moyen, global ou au m2, sont plus que problématiques.

Les chiffres des notaires ont le mérite d'être exhaustifs - toutes les ventes de France et de Navarre passent par leurs mains - et disponibles facilement, les notaires ayant mis en place un système de collecte centralisé et une base de données complète dont les résultats sont accessibles pour la province directement sur un des sites Internet du notariat, Immoprix, et pour l'Ile de France en synthèse sur le site de la Compagnie des notaires de Paris.
Faiblesses de ces chiffres : leur ancienneté - ils ont au moins six mois de décalage par rapport à la conclusion des transactions auxquels ils correspondent - et leur imprécision quand à la nature des biens et le type d'environnement.
Les chiffres sont donnés par circonscription administrative (en général par commune, et par quartier pour Paris et les grandes villes) et chacun sait les disparités qu'il peut y avoir à ce niveau de regroupement. Pour les maisons, pour lesquelles la notion de surface n'est en général pas disponible, ils sont donnés globalement, tous types et tailles de maisons confondus, ce qui n'a pratiquement aucun sens.

Les "enquêtes" auprès des agents immobiliers, réalisées par certains grands magazines - la dernière en date est celle de Capital - essayent de remédier à ces inconvénients : la nature du bien et l'environnement sont mieux qualifiés et les données sont celles des biens en cours de vente, mais leur fiabilité est sans garantie, les données étant collectées auprès de professionnels peu équipés de systèmes d'information élaborés, et donc la plupart du temps par entretiens téléphoniques.
Quelle est la part des prix indiqués qui correspond à des transactions réelles (et sur combien de transactions ?) et celle qui correspond à des prix "demandés", ou simplement au "feeling" de l'agent immobilier interrogé ? Les magazines qui publient ces études sont en général avares de précisions à cet égard.

Les maisons sont probablement les biens qui sont le plus difficilement comparables : style, type de construction, architecture et qualité du bâti, habitabilité, état d'entretien, taille et disposition du terrain, environnement immédiat, sans compter la qualité du quartier, tout ces éléments font varier les prix dans une proportion de 1 à 5 si ce n'est plus ! Certaines maisons ne vont valoir que le prix du terrain là où d'autres ont en elles-même une valeur de rareté, voire d'oeuvre d'art...
Dire dans ces conditions que le prix moyen dans telle commune est de 1.250.000 francs est le type même de la non-information. Un tel chiffre ne vaut même pas pour une comparaison d'une commune à l'autre - les maisons vendues dans une commune peuvent avoir eu des caractéristiques différentes de celles d'une autre commune, par exemple la taille moyenne des terrains qui est une élément éminemment variable d'une commune à l'autre - ni dans le temps : sur une commune donnée les transactions sont en faible nombre et peuvent porter d'une période à l'autre sur des biens très diffèrents...

Bien que les appartements soient mieux calibrés et qu'on connaisse leur surface, depuis la loi Carrez, avec une assez grande précision, les disparités liées à la qualité de l'immeuble, son état, l'état du logement et son micro-environnement peuvent faire varier le prix du simple au double, les prix indiqués ne pouvant dans le meilleur des cas qu'être le chiffre médian d'une fourchette allant de - 30 à +50% !
Sans compter les effets pervers de la loi "Carrez" : un vendeur a intérêt à démonter tous les placards et vendre les éléments en pièces détachées. Il peut ainsi faire coup double : gagner des m2 et vendre les placards en sus...
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