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Acheter aux enchères : à la portée de tous ?
Par la rédaction d'Universimmo


Les ventes aux enchères sont à la mode, popularisées par Internet. Y compris dans l'immobilier. La preuve : après que les grands sites d'enchères en ligne aient tâté des ventes immobilières, un site spécialisé vient de voir le jour...
Cela ne doit cependant pas faire oublier que les ventes de biens immobiliers aux enchères existent depuis longtemps et que chaque année des milliers de biens immobiliers se vendent aux enchères publiques, par trois canaux distincts : les notaires pour les ventes que les propriétaires décident d'effectuer par cette voie, les Domaines pour les biens appartenant à l'Etat ou des successions vacantes, et enfin les Tribunaux pour les ventes judiciaires. Mais c'est un univers plutôt réservé aux professionnels dans lequel peu de particuliers se risquent. Ont-ils raison ?


On le dit et c'est souvent vrai : on peut faire de bonnes affaires aux enchères ! Ce qu'on dit moins, c'est qu'on peut aussi en faire de très mauvaises... Mieux vaut donc s'y connaître un peu et être bien conseillé, car, notamment en ce qui concerne les enchères publiques - celles sur Internet restent anecdotiques - et malgré le folklore de la vente "à la bougie", on joue dans la cour des professionnels et sans filet !

A priori, les enchères des notaires et des Domaines sont accessibles à tout le monde, moyennant le dépôt en consignation d'un chèque de banque ou chèque certifié d'un pourcentage du montant annoncé de la mise à prix (5 à 10% sauf cas particulier). Ce chèque est restitué à la sortie à tous les participants sauf celui déclaré adjudicataire.

Pour les ventes judiciaires, la consignation est remplacée par le recours obligatoire à un avocat spécialisé.

Mais , en dehors de la consignation quand elle est nécessaire, les délais de paiement sont tels que l'acquéreur a un délai largement suffisant pour obtenir un financement hypothécaire classique comme pour n'importe quelle vente amiable. A condition d'être sûr de l'obtenir car la procédure de la "folle enchère" peut s'avérer très pénalisante ! Mieux vaut tout de même monter un dossier de principe avant la vente...

Par ailleurs, l'intérêt de ces ventes n'est pas négligeable : il n'est pas rare que des biens partent, lors de séances peu actives, pour les deux tiers voire la moitié du prix de marché !

Mais c'est là que le bât blesse: quel est le prix de marché des biens mis en vente ?

C'est dans les ventes des notaires que le risque est moindre car la mise à prix est contrôlée, et limitée à 90% de la valeur d'expertise du bien.

Par contre, dans les ventes judiciaires, la mise à prix étant fixée par le créancier, elle peut être totalement fantaisiste !

Dans tous les cas, la visite du bien s'impose, autant que possible accompagnée des experts appropriés, pour se faire une idée précise de sa valeur réelle mais aussi éviter les mauvaises surprises vu, notamment dans le cas des ventes judiciaires, les difficultés prévisibles des recours ultérieurs...

Autre risque: les malices du cahier des charges, qu'il faut savoir lire et qui, notamment dans les ventes judiciaires, peut reporter sur l'acquéreur diverses charges non acquittées par le débiteur ; mieux vaut être prudent - d'autant plus que la jurisprudence en la matière est mouvante - et, lorsqu'on n'est pas un spécialiste aguerri, se faire expliquer par écrit les implications des clauses les plus obscures...

Reste une méthode qui vaut ce qu'elle vaut: repérer les professionnels présents dans la salle et n'enchérir que par rapport à eux ! De la sorte, et à condition de ne pas se tromper dans ce repérage, mais aussi de tomber sur des professionnels compétents, on est sûr de payer un bon prix, ces derniers "décrochant" dès que le prix atteint ne leur assure plus une marge confortable à la revente (30 à 50% minimum) ; en étant juste un peu au dessus, on reste encore nettement en dessous du marché...

Mais à vrai dire, l'achat d'un bien immobilier par cette méthode présente encore un inconvénient peut-être plus déterminant : la nécessité d'être patient et disponible, pour saisir l'occasion rêvée quand elle se présente... C'est bien le luxe le plus rare par les temps qui courent !

>>> En savoir plus sur les ventes aux enchères publiques

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